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《精英访谈》专家支招:明白购房315


发布日期:2020-10-16 03:53   来源:未知   阅读:

  主持人:各位北方网的网友大家好,欢迎大家收看《楼市精英谈》,首先我们来认识一下今天做客的两位嘉宾,北方网地产频道联合渤海早报地产事业部我们共同请到了两位,首先第一位是天津允公律师事务所的律师王亮,您好,王律师。

  主持人:今天把二位请到也是契合“315”快到来之时我们来聊一聊房屋的质量问题,确实房子作为一个大宗的商品,它的质量问题现在也开始让我们有一些担心了,所以有的时候遇到什么样的情况我们容易被忽悠或容易掉入陷阱,今天也跟二位聊一聊这件事。第一个我们想问一下,要想说我们掉进陷阱首先得知道这个陷阱在哪儿?一般我们在买房子的时候,我们都会在什么地方容易被开发商给忽悠了?

  王亮:其实我觉得买房作为一个大宗商品,可能我们大家辛辛苦苦一辈子就为了这一套房子,但是确确实实在交易过程中会出现很多的陷阱。首先,最开始我们接触到的是它的宣传广告,我们大家可能在马路上也能看到,开车的时候给你送这种广告,包括我们到他的售楼中心会有一些沙盘,这些都是商业广告,这些商业广告是开发商普遍使用的商业宣传手段,这种宣传广告将来如果和现房的效果不一样,我们能不能主张权力呢?对于这个问题现在咱们的法律有明确的规定,但是一般情况下,我们要注意到宣传广告的小字部分,一般开发商会写这是属于“要约邀请”。从法律概念上讲,“要约邀请”和“要约”是完全不同的两个概念,如果这是一份“要约”的话,如果我们接受了,这个合同就成立了。也就是说,如果你给我的现房跟这个不一致,那么合同我就可以主张权力。但是现实情况是,他会给你写成“要约邀请”,“要约邀请”的含义是什么呢?就是我向不特定的主体来发出一个宣传,就是大家可以来买我的这套房子。在这种情况下,我们不要轻易地相信这个宣传广告的内容就是将来交房的一个内容,至于这个问题怎么解决,我觉得最好的办法是可以去规划部门去查一下他的规划,他可以在沙盘上有的绿地、有的小湖,看看将来是不是在规划范围之内,将来这个地方是不是还要起二期,这个在规划部门进行的规划我觉得是最能够说明实际问题的。

  第二个问题我想可能会有陷阱的地方,我们在买房的时候,尤其是首层或者是顶层的业主,销售人员可能会告诉你,我们一层是赠小院的,顶层是赠阁楼的,《物权法》大家也都知道,根据《物权法》的规定,如果这个小院的面积是列入公摊面积的,这一块的土地使用权就是属于小区全体业主共有的,全体业主共有的话他给你圈上变成你的小院是没有任何法律根据的。

  再有一点我想可能会出现陷阱的就是一个认购的问题。现在大家可能都知道,买房的时候在签合同之前,尤其是期房,他要先跟你签一个认购书,认购书的效率是什么?我们现在可能想我买一套房子,给你签一个认购书,交两万块钱的定金,到时候我不要了这套房子,然后你把两万块钱退给我,但实际上不是这样的。按照咱们国家的法律规定:认购书如果它的内容,里面的具体内容符合相关法律规定的话,是可以起到商品房埋头合同的性质。也就是说我们看到认购书里至少房号都有、面积都有,基本上主要的这些交易条件在这里面都能够体现出来。在这种情况下,如果我们交完了定金,签完了认购书,将来不买了,我想定金可能不会退给你了,大家也应该注意一下。

  再有比较简单的,大家买房的时候可能要注意,是商住两用的还是纯居住用房,如果是纯居住用房,它的土地使用权是70年,如果是商住两用的,可能土地使用权年限就会少于70年,这个是不确定的。所以我觉得大家在买房的时候要确定房屋的性质,虽然说我们都是居住使用,但是它的性质不一样,土地使用权是不一样的。

  最后我想跟大家少,还有一个问题要注意在合同里面的交房条件。这个大家也都知道,我们经常也接到电话,天津现在开始实行商品房准许交付的一个使用证制度,我们可能觉得,没有交付的使用证就不能交给我房子,我就可以主张逾期交房。这个问题,现在司法实务中,在天津的判例里已经出现不同的认识了,不一定要按照交付使用证的给付时间作为一个交付条件。它的依据是根据《合同法》的相关规定,这种交付使用证的性质是一个管理性的性质还是一个效率性的规定,这两个性质的认定不一样,最后认定也就不一样,也就是说现在法院不一定会按照交付使用证的时间交付使用就视为开发商逾期交房,所以我觉得这一块要提醒广大的网友朋友们,要在合同中一定要看仔细了,如果觉得只许交付使用证必须要拿到手,就跟他在合同里约定,所以一定要注意到开发商在合同里是写的以取得交付使用证作为交房条件,还是以符合实际使用功能作为交付条件,这两个如果进行了明确的约定,将来出现逾期交房的时候我们网友朋友们去主动维权的时候基础就不一样了。

  杨增国:我觉得王律师说的已经挺全面,我只补充一点:在交房标准上,因为现在很多的开发商在交房标准上定义比较模糊,很多的在购房合同上有一份补充协议,而这份补充协议更大的情况下是开发商单方面的约定,比如说墙面、顶面怎么处理,是直接交付?包括入户门是甲级?乙级?这都有一个规定,在实际中有时候标准和出入就比较大,尤其是一些精装房,在交房、验房的时候提醒业主更要对着交房的标准去仔细地看一下,尤其是在购房的时候把交房标准要仔细研究一下,因为它有的时候即使是同样材质、同样品牌的可能由于型号不同,价钱和质量的出入也特别大。

  主持人:刚刚我们是谈了陷阱的几大方面,这个房屋来说,对于我们更多的人意味着是一个家,当我们要入住到这个家之前,我们是怀着更多的期冀和梦想的。但是两位也知道,我们现在买到的房子大都是期房,我们只能去看一看沙盘、去看一看工地,想象一下未来我的家可能就在那个地方。所以我们很多的浮云在里面,今天两位到现场也给我们介绍一下,我们在看房、买房,特别是签订购房协议的时候我们需要特别注意什么呢?

  王亮:我觉得最主要的是看它的一个约定,因为买房是大宗商品比较特殊,包括我们日常生活中去买其他的东西,可能都会涉及到一个合同。这份合同的内容将来是法院审理案件的一个主要的依据,两个人之间达成的任何协议,如果没有落到纸面上的话,将来可能是没有办法举证的,但是我们如果落到纸面上形成了合同,这个就是一个很好的证据。所以我觉得在合同里面,一般的情况下商品房买卖合同会出现两部分内容,我把它总结成两部分内容。一部分前面是格式性的,像填房号、逾期交房违约责任是百分之几、千分之几,这些东西是一部分。第二部分是一个补充条款,是在后面的,里面只写补充条款,底下都是横条的杠子,让你自己往里面去填的。所以我提醒大家注意的,特别要留意这些补充条款里面的约定,往往这些补充条款里面的约定是开发商的一些陷阱所在,将来可能我们觉得买了房子以后将来出现问题了去维权,恰恰是因为这些补充条款出现了问题,买房签合同时没有注意看地所以导致了维权受到障碍。所以我觉得总结一句话,我们想实现什么样的目的,包括我当时是基于你的沙盘、基于你的广告的环境效果,我去买了你的房子,你把效果图是不是作为合同附件盖骑缝章附在合同里面,或者在合同里面有约定,包括我们买的精装修的房子,你的样板间里面是这样的,我也要这样的东西,你这个精装修的房子样板间里面木地板的材质是什么,你给我配的坐便是不是这个品牌的,你给我配的厨具是不是这个品牌的?如果销售员对您进行了承诺,既然你承诺了就不要怕写到合同里,我就要求他写在合同里,如果我们提来这样的主张他不往里写的话,那你就需要格外注意了。既然答应我的事情,为什么不往合同里写呢?所以我提醒大家把握一个原则,我们想要的写到合同里,开发商不给你写的时候要多个心眼,要留意一下。

  杨增国:我觉得尤其在写合同的时候,一些具体的品牌、型号包括刚才王律师说的具体的材质,具体到品牌的时候,尽量有型号是最好,刚才大家也说了,同一品牌的东西包括木地板,最贵的可能达到上千块钱,便宜的也就几十块钱,如果说现场有样板甚至是有型号,就更加详细一些更能维护消费者的权益。

  主持人:现在房地产项目非常多,其中就有那么一部分是小产权的,对于消费者来说他们注意到项目的哪些资质,或者是看了哪些材料就可以分辨这样的房子是小产权的?

  王亮:我觉得首先来说作为一个开发商就是卖给你房子的这个公司,你要到工商部门去查询一下他的企业性质,查一下他的工商档案,这个在天津市工商局是公开的,都可以查,我们俗称叫“户卡”,我们到那就可以查。通过查他的“户卡”可以看得出来他的企业性质,有没有进行年检,现在的经营状态是吊销了、注销了还是正常经营,这些基本上的信息我们都能看得出来。这是第一点。

  第二点,作为一个正常的商品房销售的话,会有五证,一个是土地使用证、土地规划证、工程规划证、施工许可证,最主要的一点就是说我们大家要特别留意的商品房预销售许可证。如果开发商没有取得这个证的话,是不允许他对外销售房屋的。所以,即使说那些土地规划证什么的开发商不给你看,那好,我们到你这边来买房子,你把你的销售许可证给我看一看,这个是无可厚非的,就跟我们去饭店吃饭,你连卫生许可证都不公示的话,那我怎么会相信你有这个资质去从事餐饮企业一样的道理。所以说,如果是期房的话,会是商品房预售许可证,如果是现房的话是商品房销售许可证。这两个证是我们业主在买房的时候一定要看的,因为取得这个证的后面的一些东西,就是开发商要办一些相应的审批手续,不符合国家的相关规定是拿不到这个证的。也就是说,我们看到这个证就说明,他后面的相关手续国家是已经审批过了的,是没有问题的,所以说允许他销售肯定产权就没有问题,小产权房是肯定没有这个的。

  主持人:我们现在买房有很多人为了省麻烦会选择精装修房,确实也给我们省了很多大事,而且装修的房子如果你遇到的比较好的话,住进去也会非常的舒心。但是往往会出现这样的情况,可能我们实际入住之后才发现地板不对了,像刚才两位说的可能马桶不对了,门安装的不对了,那么我们在验房、收房的时候需要特别小心哪些环节?

  杨增国:尤其是精装房现在应该说是一个趋势,从国家的角度而言也是一个大的政策,而在我们现实生活中,很多的精装房和实际收房中和很多业主想象的相差特别大,包括入户门、水、电、室内的地板,前段时间也出现过万科开发商的地板事件,以及室内的电器、门窗,这些方面在验收的时候尤其要注意,里面涉及到家庭安全的尤其是水和电,在有条件的情况下,我们建议业主最好都全面地用专业的工具验收一下。比如前段时间我们验收过一些精装的房子,在验电的时候发现很多电都接错了,电线接错了,然后涉及到安全,在用电设备上如果长期使用的话可能会造成用电安全,致使威胁到人的生命。门,刚才也跟大家说,一开始签合同的时候写的可能是甲级门或乙级门,实际用的时候就是丙级和丁级门。

  尤其是这个材料上业主一定要注意,在窗这块,密封性在普通业主而言,对这块不是特别注意。但是如果到雨季的话,密封性不好的话,雨水会渗进屋里,把室内的墙面、地板会泡掉。如果雨水再大一些,可能会涉及到安全用电设备如果沾上水的话就麻烦了。

  主持人:刚才杨总给我们提了一个很大的醒,大家注意的门、地板、马桶、洁具这些方面,窗户容易被忽略掉。一旦我们在验房的时候我们发现各种各样的问题了,我们通过什么手段来进行维权呢?

  王亮:首先来说这里面给大家提一个醒,纠正大家一个误区。可能我觉得验房的时候出现了一个裂,一个漏水,我就拒绝收房了,但从司法实践中这个是不能够成为一个拒收房屋的依据。这里面拒收房屋和最后承担维修质量的保修义务是两个完全不同的概念,在这里面借这个机会给大家提一个醒,免得自己别吃亏。最后不收房了,找他要逾期最后法院还不支持,所以给大家提一个醒。

  像刚才主持人提到的问题,我觉得是这样,大的前提刚才讲的合同里面要有一个明确的约定,有了约定后面一系列的问题都好解决。如果没有约定的话,我们收完房以后,确实是属于一个严重质量问题影响正常居住的话,当然是需要一个相应的鉴定报告了,如果属于这种情况的话,法院是支持解除合同,并要求开发商赔偿损失的。如果不属于严重影响正常居住条件的话,我们可以要求开发商进行维修,如果开发商拒绝维修的话,我们可以自行维修,但是这个前提是我们要履行一个告知的手续,这也是为了后期维权诉讼的时候提前搜集的一个证据,我们告知完了之后自行维修产生的相关费用,由开发商进行赔偿,这个也是有明确依据的。

  至于说验房的时候出现了问题,我觉得我们应该保留相应的证据,该拍照的拍照,该录像的录像,至于说我们拍的这些照片,验房的时候肯定开发商要派人到场,开发商派的人最后我们要写一个书面的东西,房屋出现了哪些问题一定要有他的签字,业主手里一定要保留这份证据,来证明开发商确认了我收房的时候出现了什么什么样的问题。可能罗列了十条,最后你修复的结果可能是八条,还剩两条,如果十条全部都修复了,也就解决了。后面才涉及到一个赔偿、补偿的问题,我觉得最主要的是保留相关的证据。

  王亮:这个实际上是一个很模糊的概念,现在取决于一个相关的有资质单位的鉴定报告,现在从司法实务中也没有一个很明确的标准,怎么样去界定它。也可能我觉得这个房子屋角漏水,我们作为一个普通的业主就肯定影响我们的一个正常生活居住的条件,可是到法院认定就不属于这个情况,这个还要区别对待,各案各处理。

  主持人:目前现在很多刚需的购买者会选择二手房,在二手房购买的时候在收房、验房的时候应该特别注意什么呢?

  杨增国:二手房这块尤其是房龄比较长的房子,第一房型的结构要注意一下,因为很多的二手房在后期都进行过改造,包括拆改、墙体的移位,进行改造,所以在购房时要注意下房型,和你所购的房型是否一致。二是注意房子本身质量的问题,尤其是墙面、水、电,因为二手房尤其时间长的房子原先土建的材料、工艺和现在出入都特别大,由于时间比较久,尤其是墙面和顶面质量有时候出现脱落、开裂、空鼓这些现象。这些在看房的时候尤其是购买二手房一定要检测一下,也是避免自己买到手的房子之后花了很多的价钱,买到手之后给自己添堵。还有就是电这块,尤其时间很长的房子,电线的标号、质量甚至是房龄再久的,电线都是那种铝线不是现在的铜线,而现在很多的家庭电器设备功率都比较大,需要整个换线,这样的话费用就比较高,这一方面的心理也应该先要有数。

  还有一点是窗户这块,因为很多二手房房龄比较长,原先都是用那种木窗、甚至是塑钢窗都严重变形,密封性特别差,这些可能都需要换,这些在买房的时候,不只是你当时买房的费用、后期装修的费用都要算在内了。

  主持人:在我们北方网上也有很多网友发贴,说出了他们的一些交易过程中,二手房交易过程中的一些烦心事,我们来看一看。比如说,卖方取消了交易,但是中介不退买方的中介费,实际过户的税费与中介当时所预算的税费要多出很多,对于购买二手房的购买者来说,他们在沟通的时候要特别注意一些什么样的问题呢?

  王亮:其实是这样的,在这里也要跟大家普及一个知识,在这种买卖二手房的过程中,会存在两个法律关系,一个是我们跟中介之间的居间合同的一个法律关系,还有一个是我们买卖双方之间的买卖合同法律关系。作为中介,他的居间合同,他的法律地位要起到什么作用?就是要介绍双方进行一个交易,如果双方交易完成了,在这种情况下,他的中介费是肯定不会退的,这是有法律依据的。至于说签定合同之后,然后卖方不卖了,中介费的损失作为买方来说,完全可以要求卖方来进行赔偿,所以这个时候我们主张权力的主体是卖方而不是中介,很多时候我们把苗头针对中介实际上是不对的。中介的义务是什么?第一是要提供一个真实的交易信息,第二是提供跟咱们约定的相关服务,如果交易信息这个房屋的房型是什么样的,有没有共有人的,像这些信息都必须要提供的。再有,像您提到的过户的费用,大概的税费,至少有一个比较挨边的估算,不能说为了签这个单子而把相应的费用降得很低,到时候到实际交易的时候又产生了很高的费用。

  而且还有一点,在中介还有一个附加的服务,就是替你代办过户,像这些东西如果在合同里面约定,那么相应产生的一些问题就由中介来承担,否则的话我们向中介去主张权力是没有依据的。再有,刚才杨总也提到了,在交易二手房的时候,从我们法律的角度接触纠纷比较多的还给大家提个醒。第一个是关于物业费、水费的问题,电费包括有线电视的费用,一定要查一查看看是不是结清了。因为我们遇到了很多这样的问题,交易了二手房,新的业主进去之后,老的物业公司会要求你缴纳以前的物业费。像一些新的小区,不缴纳物业费的话电梯乘坐可能是个问题,车位又是个问题,所以物业公司会找你来主张,如果你不主张的话,虽然说可能没有任何的法律依据,因为是别人欠了你的钱,不是我。但是有的时候,开发商就强制性的,不给你提供物业服务,所以我们自己会产生一些不必要的麻烦。所以说像这些税费的问题,大家一定要特别注意,要求卖方来提供相应的证明,哪怕你交多了,这个钱我退给你没关系,但是一定别欠着。

  第二接触比较多的是维修基金的问题,大家俗称“大修基金”,我们买房的时候缴纳的,最后共有部分出现问题,由物业公司用大修基金进行维修。这笔钱按照咱们国家的规定来说,如果双方在二手房的合同里没有约定的话,是随着房走的,也就是说,你把房子卖给我了,如果双方没有约定,大修基金的权力就由我来享受了,您要让我额外支付大修基金是不可以的。如果双方在合同中有了约定的话,就按照合同约定来办。双方一般在签订二手房的时候,一般只对交易的价款、税费、中介费,这块的费用由谁来承担进行一个约定,往往会忽略维修基金的权力保护的问题。所以这是针对卖方的,我们也提醒卖方要注意这一块的权力,因为这钱毕竟是你已经支出过的费用。

  再有,在实际使用过程中,我们去看房的时候,一定别太看中一些表面上的东西,像他的水要看一看,尤其是高峰的时候用水的水压够不够,因为现在好多出现这种问题,在用水的时候、高峰的时候尤其是老的小区,它的管道不通畅,水压是不够的,可能会影响你的正常使用。

  最后一点是暖气拆改,按照规定来说,暖气拆改是应当备案的,应该由相应的供暖部门批准的。我们也遇到过,你买完了这个房子以后,是挺好看,给你拆改暖气了,但是你拆改暖气这个行为,作为供热部门是不保证你的供暖效果的。所以说,这个可能将来也会产生一定的纠纷。

  主持人:看来我们要小心的地方还很多。刚刚两位说到的主要包括质量方面的,其实有一些纠纷和物业公司有关,在这些方面我们需要特别小心一些什么呢?

  王亮:像物业里面也是存在两个法律关系,一个是开发商买卖合同关系,一个是物业公司物业服务合同关系。现在我们大家都觉得物业公司是开发商指定的,我觉得这样的,按照咱们国家的《物业管理条例》来说的,是分为前期物业管理和后期物业管理,前期物业管理,开发商指定物业公司是他的法定义务,也就是说在没有形成业主代表大会的时候是没有物业公司来进驻的,在这种情况下,为了保证全体业主的利益,把这个义务指定给了开发商,必须要指定一个物业公司。但这里面我们一定要有一个清醒的认识,物业公司和开发商是两个不同的法人单位,独立承担各自的责任。如果我们在进驻以后出现了房屋质量问题,物业公司是协调关系,所以最后的责任人还是开发商。我们不要把这个苗头,不是说有什么问题了我们去找物业,物业只是协调,最终有什么责任还是由开发商来承担。

  再有一点,在进入的时候可能会让你签署一个业主公约,对全体业主都是有约束力的,这个将来如果产生纠纷的话,根据业主公约的约定,相关的约定是我们主张权力、履行义务的主要依据,大家一定要留意一下。再有,我们也遇到过一种情况,他的商品房预收许可证取得比较早,但是房子卖得比较晚,可能中间出现一个时间差,有一两年的时间,有的开发商会强制你缴纳这两年的物业费,因为他的物业公司成立得比较早,其实这个是没有任何法律依据的,你房屋没有交付,我没有享受到任何物业服务,为什么我要给你缴纳费用?这是开发商的一个霸王条款,遇到这种问题,我们可以据理力争,可以跟他提出来,我没有享受物业服务,是不应该缴纳相关的物业费。

  至于后期的问题,如果我们觉得这个物业公司的服务部到位,或者收费标准偏高,那么我们业主一定要积极主张自己的权力,及时成立业主大会、业主委员会,解聘老的物业公司(开发商指定的物业公司),我们自己来选定一个我们自己认可的物业公司。

  杨增国:我觉得物业公司在收房的时候,收房现在严格意义上是应该先验房再收房,但是现在绝大多数可能都是先收房再验房,这一点对于业主的权益上应该说影响比较大的,所以我们建议业主在更多的时候跟开发商在收房的时候进行一下沟通,最好先验房再收房,有什么问题先让物业公司委托开发商去维修,维修完之后再收,这样可能更好地有利于保护业主的利益。

  主持人:今天非常感谢二位做客我们的节目,我们也感谢各位网友的收看本期节目,下期再见!

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